X Close

Emerging Subjects Blog

Home

Emerging Subjects of the New Economy: Tracing Economic Growth in Mongolia

Menu

Archive for the 'Өр ба зээлийн тухай асуудлаархи цуврал нийтлэл' Category

Газар, барилгын материал болон засварчид: Улаанбаатар дахь хотжилтын ирээдүйн өөр өөр дүр зураг

ucsarpl22 March 2016

English1

Орчуулсан: Шагдарсүрэнгийн Номиндарь

Энэ бол өр, зээлийн талаарх цуврал өгүүллэгүүдийн дөрөв дэх нь юм.

Өр зээлийн талаарх манай цуврал өгүүллүүдийн нэг хэсэг болох энэ нийтлэлд бэлэн мөнгөний урсгалын ноцтой хомсдолд ороод буй нөхцөлд үүсэн бий болж буй зарим сэдвийг хөндөнө. Энд өрийн янз бүрийн хэлбэрүүдээс болж хүмүүс бараа болон бусад төрөл бүрийн капиталтай (газар, хөдөлмөр, барилгын материал) байгаа хирнээ бэлэн мөнгөний үүсвэргүй болоод байгаа салбар болох Монголын барилгын аж үйлдвэрлэлийн нэг хэсгийг авч үзнэ.

Улаанбаатарын төв хэсгийн зүүн хойхно байдаг Зуун айл нь хэзээнээсээ барилгын материалын худалдааны газар байсаар ирсэн билээ. Хойшоо чиглэсэн төв зам болох үймээн шуугианаар дүүрэн Цагдаагийн гудамжинд бүхий л төрлийн бэхэлгээ, будаг, мод болон бусад олон янзын барилгын материалын наймаачдын ажиллуулдаг үлэмж тооны дэлгүүр, худалдааны том төвүүд байрладаг.

Монголын эдийн засаг эрчимтэй өссөн 2009-2012 онуудад барилгын салбар ч Улаанбаатар даяар цэцэглэсэн юм. Гэвч дараа нь Монгол дахь гадаадын шууд хөрөнгө оруулалт огцом багасч, улсын эдийн засаг мөн л эрс уналтанд орж яваа билээ. Олон хүчин зүйлээс шалтгаалж, барилгын салбарт нийт эдийн засгийн энэ удаашрал хүнд цохилт үзүүлснээр, өнөөдөр уг салбар бэлэн мөнгөний ноцтой хомсдолд ороод байна. Банкны зээлүүд ихэвчлэн өндөр хүүтэй ирдэг нь, барилгаа дуусгаад (барилга барьж дуусгахад хангалттай хэмжээний хөрөнгө оруулалт нь олдсон тохиолдолд), түүнээсээ ашиг олох явдалд хүндрэл учруулдаг. Эдийн засгийн өнөөгийн нөхцөлд, олон том компаниуд барилгын төслөө дуусгахын тулд өргөн хэмжээний бараа солилцоогоор дамжуулж барилгын материал олж авдаг байна. Тухайлбал, нэг барилгын компани 100 мянган ам.долларын үнэтэй машинаар 100 мянган ам.долларын үнэтэй цементэн блок солилцох жишээтэй.

Эдийн засаг ийнхүү удааширч байх үед, Улаанбаатарын эргэн тойронд сунан тогтсон гэр хорооллыг боломжийн үнэ бүхий орон сууцны хороолол болгон хувиргаж, дахин төлөвлөх засгийн газрын бодлогын нөлөөгөөр, барилгын компаниуд гэр хорооллын зарим газруудыг эздэд нь орон сууц юм уу, нөхөн төлбөр өгөх замаар мэдэлдээ авчээ. Энэ үйл явцаас үүдээд, Зуун айл орчим газар нь барилгын бизнес эрхлэгчдийн хувьд ирээдүйн хотхон босгох дахин төлөвлөлтийн талаарх төсөөлөл, төлөвлөгөөгөө эсрэг тэсрэг янз бүрийн аргаар биелүүлэх зөрчилдөөний талбар болон хувираад байна.

Урьдчилсан төлөвлөгөөнд орсон газрууд

Зуун айл орчимд олон хашаа гэр хорооллын дахин төлөвлөлтөнд орж байгааг хялбархан олж харж болно. Гэвч, эдийн засгийн удаашралаас болж, нэлээд тооны барилгын төслүүд биелэлээ олж чадаагүй байна. Намайг Зуун айлд 2015 оны 10 болон 11 сард очих үед зарим барилгын талбайнуудын үйл ажиллагаа зогсонги байдалтай байв.

Зуун айлын дахин төлөвлөлт. Хүн амьдарч буй олон хашаан дунд байрлах дутуу баригдсан орон сууцны цогцолбор.

Зуун айлын дахин төлөвлөлт. Хүн амьдарч буй олон хашаан дунд байрлах дутуу баригдсан орон сууцны цогцолбор.

 

Эндэхийн зарим хашааны эзэмшигчид эрсдэлээ бууруулахыг илүүд үзжээ. Тэд газрыг нь худалдан авахыг хүсч буй барилгын компаниудаас нөхөн төлбөр хүлээж авахын оронд, магадгүй өөр илүү ашигтай тохиролцоонд хүрнэ гэдэгт болон газрын үнэ цэнэ нэмэгдэнэ гэдэгт найдаж, хувиараа өөр аргаар газраа борлуулах сонголт хийсэн байдаг. Эдийн засаг тодорхой бус уур амьсгалтай байгаа энэ үед, орон сууцны үнэ хашааны газрынхтай харьцуулахад, илүү тогтворгүй, найдвар муутай байгаа гэж олон хүн үзэж байна. Гэр хорооллын дахин төлөвлөлтийн хүрээнд аль нэг газрыг барилгын компани эзэмшилдээ авахыг сонирхож эхлэх нь газар эзэмшигчдийн газартаа илүү ихээр уягдах сэтгэлийг ихэсгээд байх шиг. Учир нь газар бол өндөр үнэд орох гол хөрөнгөнд тооцогддог.

Эргэн тойронд нь барилгын ажил явагдаж дууссан газрын хашааны эзэн илүү сайн тохиролцоонд хүрэхэд найдан, газраа зарах зарлал бичсэн байгаа нь.

Эргэн тойронд нь барилгын ажил явагдаж дууссан газрын хашааны эзэн илүү сайн тохиролцоонд хүрэхэд найдан, газраа зарах зарлал бичсэн байгаа нь.

 

Түүнчлэн, Зуун айлын периметрийг дагуулаад усны шугам сүлжээ, цахилгааны газар доорхи утсан сүлжээ зэрэг инженерийн хэд хэдэн үндсэн дэд бүтэц барих ажиллагааг нийслэл хотын захиргаанаас санхүүжүүлэн эхлүүлээд байгаа юм байна. Ер нь, Улаанбаатарын гэр хорооллуудад инженерийн шугам сүлжээ ихэд хомс байдаг билээ. Гэвч эдгээр дэд бүтэц нь хотын төвөөс алслагдмал газар байх ирээдүйн орон сууцнуудад зориулагдсан бөгөөд  ойролцоо нь байрлах хашааны эзэд ашиглах боломжгүй байдаг. Гэвч, иймэрхүү дэд бүтцийн хажууд амьдарч буй зарим хүмүүс эдгээр бүтээн байгуулалт газрынх нь үнийг ихэсгэхэд нөлөөтэй гэж үздэг байна.

 Зураг 3. 2015 оны 10 сард баригдаж байсан усны шугам сүлжээ нэгэн айлын хашаан дундуур тавигджээ.


Зураг 3. 2015 оны 10 сард баригдаж байсан усны шугам сүлжээ нэгэн айлын хашаан дундуур тавигджээ.

 

Засварчин

Барилгын аж үйлдвэрлэлд учирч буй тогтворгүй байдалд ноцтой өртсөн олон тооны ажил хайсан хүмүүс Зуун айлын томоохон хэсгүүдийг хамран байрлах барилга угсралт явагдаж буй болоод ажил нь түр зогссон талбайнууд болон дэд бүтэц оруулж буй газруудын дунд байдаг. Энэ хүмүүсийг хурдацтай өөрчлөгдөж буй Монголын эдийн засгаас үүсэн гарч буй шинэ субьектуудын жишээнд тооцож болно. Зуун айл дахь барилгын материал ханган нийлүүлэх газруудыг илүү сайн ойлгох хүсэлдээ хөтлөгдсөн би бээр нэгэн хүйтэн өдөр эндэхийн төв зам даган байрлах барилгын материалын худалдааны төвүүдээр орлоо.

Бараан үүлс хүүшлэн бүрхэж, жихүүн салхи үлээсэн, хүйтэн өдөр байлаа. Гадаа удаан байх тусам жавар хувцас нэвтлэн орж, үе мөчийг минь хайрч байв. Энэ бол, эдийн засаг цэцэглэн хөгжиж байгаа үед ч барилгын салбарын хувьд улиралын чанартай зогсонги үе буюу 11 сарын дунд үе байлаа. Гэвч Монголын эдийн засаг саармагжсан одоо үед, эндхийн наймаачид барилгын салбарын өнөөгийн өнгө төрхийг хэрхэн харж байгааг би сонирхсон юм.

Зураг 4. Зуун айл дахь Цагдаагийн гудамж.

Зураг 4. Зуун айл дахь Цагдаагийн гудамж.

 

Төв зам хөл хөдөлгөөнтэй байлаа. Энэ гудамжийн хоёр талаар цонхноос эхлээд модон хөндлөвч, хоолой гээд барилгын бүх төрлийн материал борлуулдаг худалдаачид, дэлгүүрүүд ярайх ба үйлчлүүлэгчдийг урин дуудсан хаяг, рекламнууд нь гудамжаар дүүрэн байх аж. Авто зам, явган хүний замын хооронд машин, хүмүүс нааш цааш сүлжилдэж, байшин барих ажил, барилга угсралт юмуу өөр ямар нэг ажилд зориулан жижиг сажиг янз бүрийн зүйл худалдаж авна. Цонхон дээрээ “Ачаа авна” гэсэн хаяг бүхий ачааны жижиг машинууд хүмүүсийн авсан материалыг хүргэж өгөх үйлчилгээ үзүүлнэ. Ерөнхийдөө, эндэхийг гаднаас нь ажихад,  хүмүүс жижиг хэмжээний барилгын ажил юм уу, барилгын дотоод засалд зориулан материал худалдаж авдаг газар мэт харагдаж байв. Ингээд би нэг худалдааны төвөөр нь орлоо. Энэ төв огцом өгссөн урт шат бүхий хоёр давхар барилга юм.

 Зураг 5. Барилгын материалын зах руу хөтөлсөн төрөл бүрийн хаяг, реклам. Зарим нь худалдааны сурталчилгаа байна.

Зураг 5. Барилгын материалын зах руу хөтөлсөн төрөл бүрийн хаяг, реклам. Зарим нь худалдааны сурталчилгаа байна.

 

Шатаар настай болон дунд насны хүмүүс өөд уруу хөлхөлдөх агаад ихэнх нь эрчүүд байх аж. Төв хаалганы жижиг гарцнаа хамгаалалтын албаны бахим эмэгтэй зогсоно. Тэрээр хэн нэгнийг тухайлан ажиглахгүй ч, төв замын цаана байх барилгын нүүрэн тал руу харан, зугуухан алхана. Энд тэндгүй хүн холхисон шатны энэ жижиг зайд настай нэгэн эр, түүнээс арай дүүмэд нэгэн эмэгтэй хоёулаа цээжинд нь харагдах зарлал хүзүүнээсээ өлгөсөн байх аж. Тэд бол будаг болон чимэглэл хийх, гал тогооны тавилга байрлуулах, орон сууцны дотор талын засвар хийх зэрэг барилгын дотоод заслын гар ажил хийхэд бэлэн хүмүүс юм. Тэд бие биенээсээ хол, дуу чимээгүй зогсож, замын цаад тал руу харах нь эрхэмсэг шинжтэй.

Ингээд би барилгын дотор талд юу болж байдгийг үзэхээр шийдлээ. Хаалганы тэнд, явахаасаа өмнө гартаа барьсан боодолтой зүйлсээ цэгцлэх хүмүүс ийш тийшээ хөлхөнө. Дотогшоо ороод, зүүн тийшээ эргэнгүүтээ би хүзүүндээ түрүүчийнхтэй төстэй зарлал өлгөсөн хоёр эмэгтэй байхыг олж харлаа. Тэд тавь гаруй насных л болов уу гэмээр харагдаж байв. Тэд хоёулаа ажил хайж буй нь энэ юм. Хүзүүндээ өлгөсөн зарлал нь тэднийг барилгын дотоод засал чимэглэл болон будаг хийх боломжтой болохыг илтгэнэ. Би тэдэнд өөрийгөө танилцуулаад, тэдний хувьд ажил амьдрал нь болон өнгөрч буй жил ямархуу байдалтай байгаа талаар лавлав. Тэд ажил алба маш муу байгаа ба 14-15 хоног тутамд ажил олдож байгаа нь азны хэрэг болж буй тухай ярив. Иймэрхүү явуулын ажилчдын хувьд хөдөөнөөс орж ирэх нь цөөнгүй ба, барилгын улирал дуусахаар тэд гэртээ харьдаг талаар нэгэн эмэгтэй тайлбарлалаа. Хоёр эмэгтэйн нэг нь хэлэхдээ, хүүхдүүдээ тэжээхийн тулд энэ ажлыг хийж байгаа бөгөөд барилгын хувийн компаниудын цалин маш доогуур байдгийг ярив. Тэрээр Зуун айлд амьдардаг агаад хамаатных нь олон хүн түүн шиг ажил эрхэлдэг аж. Эдгээр хүмүүсийг “засварчин” гэж нэрлэдэгийг би ийнхүү мэдэж авав.

Худалдааны тус төвөөс (энэ талаар цаашид өгүүлнэ) гарахын өмнөхөн, үүдний шатны ойролцоо зогсож байсан эмэгтэйд ажил олдож байгааг харлаа. Багаж хэрэгслийн хайрцагтай нэгэн эр түүнрүү очиж, юм ярьж байв. Барилгын салбарт энэ маягаар ажил олох нь түгээмэл байдаг талаар хүмүүс надад хэлсэн юм. Төв хаалганы зүүн талд ажлын хэд хэдэн цүнх цонхны сараалжинд өлгөөтөй байлаа. Биднийг буцах үед, жар шүүрч яваа насны эрэгтэй хүзүүн дэх зарлалтайгаа хүйтэн жаварт зогссон хэвээр үлдэв.

Өрийн материаллаг байдал

Худалдааны төвд ороход, шалнаас тааз хүртэл өрсөн бараа бүхий шахуу байрлалтай лангуунууд эгнэн харагдана. Зарим наймаачид хулдаас болон шалны төрөл бүрийн дэвсгэр зарж байхад, зарим нь гэрлээр дагнасан байх аж. Зарим нь аюулгүйн төрөл бүрийн тоног төхөөрөмж  л худалдаалж байхад, өөр бусад нь шүүрнээс эхлээд хадаас, олсноос эхлээд хамгаалалтын дуулга хүртэл төрөл бүрийн бараа зарна. Ямар ч үйлчлүүлэгчгүй, худалдагч нь ганцаар суух хэд хэдэн лангуу бас байлаа.

Дэлгүүрийн нэг буланд хоёр эр хөзөр тоглож харагдана. Эхэндээ би, өвөл ойртож буй 11 сарын дунд үед барилгын салбар зогсдог тул энэ үеэр наймаачид илүү их цаг завтай байдаг байх гэж таамаглаж байв. Гэвч, тэд өөр зүйл хийгээд завгүй, худалдааны төвд илүү удах тусам улам их хөзөр тоглосон хүмүүс харагдаж эхэлснээр, намайг эдгээр наймаачдын ажил хэрэг, Монголын барилгын аж үйлдвэрлэлийн өнөөгийн байдал, наймаачдын заримынх нь санхүүгийн нөхцөл ямар байгаа талаар эргэцүүлэхэд хүргэсэн юм.

Худалдааны төвөөр алхангаа би байсхийгээд л амсхийж, хүмүүстэй хэдэн хормын яриа өрнүүлж байлаа. Өөрийгөө болон судалгааны ажлаа танилцуулсны дараа би хүмүүсээс энэ жилд ажил хэрэг нь хэр байсан тухай, хэрэв муу байсан бол хэзээнээс эхэлж муудсан тухай, цаашид ямар болно гэж төсөөлж байгаа тухай болон ямар бараа худалддаг эсвэл солилцодог эсэх талаар нь, ерөнхийдөө ижил асуулт тавьсан юм.  Миний очсон эхний лангуунд хадаас, хэмжүүр, олс гээд төрөл бүрийн эд зүйлс зарж байсан худалдагч хэлэхдээ, 2015 оны хавраас эхлэн бизнес нь муудсан, ажил хэрэг муутай жил болж буй тухайгаа ярив. Түүнийхээр бол, 2016 оны 5 сараас буюу ирэх хавраас нааш энэ салбар өөдлөхгүй аж.

Би дээд талын давхарруу гарахад хамаагүй тайван орчин угтав. Энд харин нэг юм уу хоёр төрлийн бараа дагнан худалддаг компаниудыг бүтээгдэхүүнээр ханган нийлүүлдэг лангуунууд харьцангуй их байв. Ванны өрөөний угаалтуур болон ундны ус дамжуулах урт, нарийн, ногоон хоолой өрсөн лангууныхаа цаана утсаар мессэж бичиж буй нэгэн эмэгтэйг би олж харлаа. Надтай дуртайяа ярилцаж буй мэт боловч, утаснаасаа бараг хараа үл салгах энэ эмэгтэй ч бас 2015 оны хавраас эхлэн худалдаа нь нэлээд муудсан тухай ярив. Түүнээс би бараа солилцоо хийдэг эсхийг нь лавлахад, хүмүүс ирж бараа солилцох талаар санал тавьдаг ба бартер хийх боломжтой хэмээсэн юм. Түүний ажиллаж буй барилгын материал ханган нийлүүлдэг компани нь лангуугаа хадгалахын тулд, зарж буй бараагаа түрээсийн мөнгөний оронд дуртайяа солилцох ч, одоохондоо ийм байдалд хараахан хүрээгүй байгаа гэнэ.

Энэ давхраар явахад, лангууны хэд хэдэн зай хоосон үзэгдэнэ. Би цахилгаан хэрэгсэл зардаг нэгэн дэлгүүрийн өмнө хүлээлээ. Энэ дэлгүүр нэлээд өндөр үнэтэй брэндийн цахилгаан хөрөө, өрөм зэрэг хэрэгслийн тоног төхөөрөмжөөс гадна өөр бусад цахилгаан багаж зарж байсан ба хэд хэдэн хүмүүс үйлчлүүлж харагдана. Бараа бүтээгдэхүүнийх нь үнийг хараад би худалдагчийн хувьд бизнес нь арай дөнгүүр явж байж магадгүй, эсвэл бусдаасаа арай илүү бараа солилцоонд ордог байж магадгүй хэмээн таамаглав. Худалдагч эмэгтэй 2015 оны 8 сараас эхлээд бизнес нь илт муудсан гэлээ. Хэд хэдэн хүн түүнд цахилгаан хэрэгслийг нь бараа бүтээгдэхүүнээр солих санал тавьж байсан ч, тэр зөвшөөрөөгүй аж. Тэр ч байтугай зарим хүн түүнд бүтээгдэхүүнийг нь орон сууцаар солих санал тавьсан ч, байрны үнэ доогуур байгаа тул тэр ийм солилцоо хийхийг хүсэхгүй байгаа гэнэ.

Бүдэг гэрэлтэй энэ давхрын хойд хэсэгт лангуундаа цахилгааны тоноглол дэлгэн тавьсан дэлгүүр байв.  Бараа зарж буй бусад лангуунууд нээлттэй боловч эзэнгүй байх агаад, корридорт үйлчлүүлэгч үл харагдана. Шатаар өгсөх олны нүднээс холхон, цахилгааны хэрэгсэл зарж буй дэлгүүрт хэсэг хүн хоорондоо хөзөр тоглож байв. Байшингаас гараад би ижил хэмжээ бүхий өөр нэг худалдааны төв рүү чиглэв. Гэрэл чийдэн болон олон төрлийн зориулалт бүхий цахилгаан барааны эгнээ дэлгүүрүүдийн хажуугаар өнгөрөхдөө би хоорондоо мөрий тавин хөзөр тоглож буй хоёр наймаачныг харлаа.

Барилгын материал ханган нийлүүлэх томоохон сүлжээнд зууч маягаар ажиллаж буй эдгээр худалдаачдын хувьд бараа солилцоо хийх боломж маш хязгаарлагдмал байдаг байх гэсэн бодол надад энэ үед төрж байлаа. Ханган нийлүүлэгчдийн барааг зарж, борлуулалтын менежер маягаар ажилладаг хүмүүс бараа зарж олсон бэлэн мөнгөө ажил олгогчиддоо тушаах шаардлагатай байдаг байж магадгүй юм. Тэгэхээр бараа солилцоотой холбоотой аливаа шийдвэрийг тэд биш, компаниуд гаргадаг байж таарна. Харин тэд хувиараа бизнес эрхэлж байгаа бол, цаашид зарах бараа авахын тулд юм уу, хамгийн гол нь зээлээ төлж барагдуулахын тулд бэлэн мөнгөтэй байх хэрэгтэй болно. Наймаачид шалнаас тааз хүртэл эгнүүлсэн боодолтой бараануудаар хүрээлүүлсэн ч, ямар ч үйлчлүүлэгч байхгүй тул ийнхүү хүлээлтийн байдалд байх аж. Борлогдож чадахгүй байгаа эдгээр бараануудад түгжигдсэн бэлэн мөнгийг илэрхийлэх энэ бараанууд хэн нэгний санхүүгийн өрийн хөдөлшгүй, материаллаг хэлбэрийг илтгэн ярайна. Бизнесийн орчин нь  мөнгөний хомсдолд эрчимтэй орж байхад, эдгээр наймаачдад бэлэн мөнгө улам бүр шаардагдаж байгаагаас гадна тэд өөрсдөдөө зохих хэмжээний ашигтай байдлаар бараа солилцоо хийх хөшүүрэггүй нөхцөлд ажиллаж байна.

Тэр өдөр дахиад нэг худалдааны төвд би очлоо. Энэ төвд брэндийн нэрсээр хаягаа чимсэн, ханган нийлүүлэлтийн төрөл бүрийн дэлгүүрүүд ихэвчлэн нэг төрлийн барааг дагнан зарж байв. Нэг дэлгүүрт галын хор худалдаж байхад, өөр нэг дэлгүүрт ванны өрөөний хэрэгслүүд зарж байв. Нэгэн дэлгүүрийн ханан дээр «Эхний тэрбум» гэж томоор бичсэн гарчиг бүхий овоолоостой Америк долларын зурагт хуудас хадсан байх нь ирээдүйн баялаг, бэл бэнчинг даллах оролдлого аж.

 

 Зураг 6. Хоосон орон зай – Бие засах өрөөний тоног хэрэгсэл зарж байсан дэлгүүрийн хоосон зай шинэ түрээслэгч хүлээн буй нь.

Зураг 6. Хоосон орон зай – Бие засах өрөөний тоног хэрэгсэл зарж байсан дэлгүүрийн хоосон зай шинэ түрээслэгч хүлээн буй нь.

 

Энэ барилгын хоёр давхарт гартал, хаалган дээрээ «түрээслүүлнэ» гэсэн бичигтэй хэд хэдэн дэлгүүрийн хоосон зай харагдав. Эндэхийн хонгилоор алхаж яваад би худалдааны төвийн менежерүүд өрөөндөө байхыг олж хараад, хэдэн хором хууч хөөрөв. Тэд хэлэхдээ, зарим борлуулагчид хоёр юм уу гурван лангуу түрээслэн ажиллуулж байсан ч, сүүлийн үед ихэвчлэн ганц лангуунд нэгтгэх болсон нь олон дэлгүүр эсвэл лангуу ажиллуулснаар ашиг олж чадахгүй болсон байгаатай нь холбоотой гэсэн юм. Түүнчлэн, ийм дэлгүүр, лангуунуудад худалдагчаар ажиллаж байсан хүмүүс ажлаа алдсанаас гадна 2013 оноос хойш борлуулалтын нийт хэмжээ буурч байгааг мэдээлэв. Тэгэхээр жижиг лангуу, дэлгүүрүүд ажиллуулж буй том компаниуд бүх дэлгүүрээ цалин болон түрээсийн төлбөрөөр  хангаж дийлэхгүй болж байгаа аж. Борлуулалтын ажлыг бизнесийн туршлагатай, хашир догь наймаачид л хийж чадахаас биш шинэ хүмүүс хийх боломжгүй болсон гэж тэрээр тайлбарлалаа. Бэлэн мөнгөний хангамжгүй, өрөнд баригдсан ийм нөхцөлд шинэ бизнес цэцэглэх боломжгүйгээс болж хурдан хаагддаг байна.

Цаашаа алхангаа би «түрээслүүлнэ» гэсэн хаягтай өөр нэг хоосон зай олж хараад, зургийг нь авахаар  очлоо. Дөхөж очингуутаа би бараан шилэн хаалганы цаадах дэлгүүрийн хоосон зайд олон эрчүүд өөр нэг тоглоом тоглож буйг олж мэдээд цаашаа шатаар уруудан одов. Тэр өдөр ороод гарсан  худалдааны төвүүдэд харсан хөзрийн олон тоглоомууд бизнесийн үйл ажиллагаа хомсдсон үед гарч ирж буй нийтэч шинжийн үйлдлийг харуулж буйн жишээ болж байна. Түүнээс гадна үүгээр, худалдаа наймааны орон зайг эзлэн, бие биетэйгээ өрсөлдөн оршдог эдгээр хүмүүсийн хоорондын нийгмийн холбоо хэлхээг олж харж болно. Энэхүү удаашрал барилгын салбарын дорой байдлаас үүдэв үү? Эсвэл энэ нь барилгын ажил явуулахад хэтэрхий хүйтэн улирал, 11-р сараас болов уу? Ажил хэргийнхээ өнөөгийн байдалд хийсэн хүмүүсийн тайлбарыг харгалзан үзвэл энэ хоёр шалтгааны аль алинаас нь л болсон мэт байна.[i]

 

Бүх зураг © Rebekah Plueckhahn.

 

[i]  Намайг сурвалж мэдээллээр хангасан Г.Дэлгэрмаа болон судалгаа хийхэд минь тусалсан Должинсүрэн нарт талархлаа илэрхийлж байна.

Монгол дахь ипотекийн зээлийн бодлого

ucsadul22 March 2016

English1

Орчуулсан: Шагдарсүрэнгийн Номиндарь

Энэ бол өр, зээлийн талаарх цуврал өгүүллэгүүдийн гурав дахь нь юм.

Арилжааны банкууд 8 хувийн хүүтэй зээл гаргахаа зогсоох гэж буй тухай мэдээг 2015 оны 12 сарын эхээр хэвлэл мэдээллийнхэн цацав. “8 хувийн орон сууцны зээл” нь засгийн газраас санаачилж, арилжааны банкуудаар дамжуулан  улс даяар хэрэгжүүлж буй хөтөлбөр юм. Хотын оршин суугчид, нэн ялангуяа залуу болон гэр хорооллын өрхүүдийг боломжийн үнэтэй орон сууцаар хангах явдлыг дэмжих үүднээс Засгийн газар уг хөтөлбөрийг 2013 онд эхлүүлсэн билээ. Хөтөлбөр хүчингүй болох тухай мэдээ олныг цочирдуулсан нь, хүмүүсийн орон сууцтай болох чадварыг царцаахын зэрэгцээ үндэсний санхүүгийн тогтолцоонд томоохон хямрал нүүрлэж байгааг сануулсантай холбоотой.

Иргэдийг сууцжуулах нийгмийн шаардлага

Б гэдэг анд маань орон сууцаа нэг найздаа зараад, өөр нэг нөхрөөсөө илүү том хэмжээний байр худалдаж авахаар төлөвлөж байв. Б-ийн байрыг худалдаж авах гэж байсан тэр найз нь банкнаас ипотекийн зээл авахаар хүлээж байв.  Тэрээр банк зээлийг нь батална гэдэгт эргэлзэхгүй байсан ба нэгэнт байр зарах, авах тохиролцоо нь найзуудын хооронд байсан болохоор бичиг цаасны бүх ажил бэлэн болж дуусахаас өмнө байрнуудаа солилцохоор шийдсэн юм. Б найзынхаа байранд орж, банкнаас ипотекийн зээл авсан найз нь түүний хуучин байранд нүүж оров. Ингээд хэдэн өдрийн дараа банкнууд 8%-ийн хүүтэй ипотекийн  зээл өгөхөө болих тухай мэдээг тэд сонсох нь тэр. Сандарч тэвдсэн тэд банкны салбарт ажилладаг найзуудаасаа зөвлөгөө хүсч, зээлийг хүчингүй болгох тухай шийдвэр түр зуурынх, эсвэл бүрмөсөн болох талаар Хаан Банкинд ажилладаг нэг, Төрийн Банкинд ажилладаг нэг найзаасаа тус тус асуухад, энэ шийдвэр удаан үргэлжлэхгүй болохыг хоёулаа банкны дотоод мэдээлэл дээр тулгуурлаж, батлан хэлсэн байна.

Ипотекийн зээлийн ачаар гэр хороололд амьдардаг хүмүүс бага хүүтэй зээлээр орон сууцтай  болсноор, нийт хотын агаарын бохирдол буурна гэсэн ойлголт түгээмэл байдаг. Гэвч энэ нь асуудлын гол биш бололтой. Тухайлбал, эдийн засагч Батсуурийн хэлснээр, гэр хороололд амьдарч буй хүмүүс нь орон сууцны үндсэн худалдан авагчид биш аж. Тэгэхээр, иймэрхүү хөтөлбөрүүд нийгмийн асуудлыг шийдвэрлэх мэт  харагдавч, зарим нэгэнд бол бизнесийн завшаан болж байдаг байна.

Ипотекийн зах зээлийн монополь

Төрийн Банкны ажилтны хэлснээр,  банк бол Монголын санхүүгийн тогтолцооны томоохон хэсгийг дангаараа бүрдүүлж байдаг хамгийн чухал, жинтэй хэсэг юм. Монголын санхүүгийн тогтолцоо даяар банктай өрсөлдөхүйц томоохон байгууллага байдаггүй. Түүнчлэн, бакны хувьд санхүүгийн үндсэн үйл ажиллагаа нь ипотекийн зээл байдаг аж. Түүнийхээр бол, ипотекийн зээлгүйгээр банк орших аргагүй гэнэ. Иймээс, 8%-ийн ипотекийн зээлийн хөтөлбөрийг зогсоох нь цаашдаа санхүүгийн тогтолцоог нураах аюултай байх магадлалтай аж. Учир нь энэ тохиолдолд, хүмүүс илүү өндөр хүүтэй зээлээр байр худалдан авах боломжгүй болох юм. Монголын банкнуудад ажилладаг олон хүмүүс, түүнтэй адилаар, санхүүгийн тогтолцооны тогтвортой байдлыг хангах үүднээс ипотекийн зээлийг зогсоох асуудал удаан үргэлжлэхгүй гэдэгт өндөр итгэлтэй байлаа.

Би өөрөө банк, санхүүгийн тогтолцооны мэргэжилтэн биш учраас энэ талаар нарийвчлан бичих боломжгүй билээ. Гэвч, 8%-ийн  зээлийг зогсоох шийдвэрээс улбаалаад, арилжааны банкууд иргэдийг сууцжуулах нийгмийн шаардлага болон өнөөгийн санхүүгийн тогтолцоогоор тус тус хамгаалуулан оршиж, ипотекийн зээлээс ашиг олж байдаг мэт надад санагдсан билээ. Үнэндээ энэ нь зээлдэгчийг мөлжиж, зээлдүүлэгчийг хамгаалж байдаг, 1990-ээд оноос Монголд хэрэгжиж буй капиталист тогтолцооны үр дүн юм. Үндсэн хуулийн цэцийн гаргасан хоёр гол дүгнэлтийн нэг нь банкны монополь байсан бөгөөд үүнээс болж Банкнуудын холбоо 8%-ийн ипотекийн зээлийн схемээ зогсоох шийдвэрт хүрсэн байна.

Чухамдаа 8%-ийн ипотекийн зээлийг зогсоох шийдвэр нь шууд гараагүй юм.  Үүнийг олон нийтэд ил болохоос өмнө, Үндсэн Хуулийн Цэцэд нэгэн хэлэлцээр өрнөсөн байна. Иргэн Д. Янжинхорлоо, Б. Энхбаяр нар банк, банк бус санхүүгийн байгууллагуудын явуулдаг ипотекийн барьцааны практикийн тухай хуулийн зарим заалтын талаар Цэцэд гомдол гаргажээ. Эдгээр гомдолд үл хөдлөх эд хөрөнгийн (орон сууц, байшин, газар) барьцааг зохицуулан хэрэгжиж буй хуульд үндэслэн хийсэн гэрээнүүд нь хэрхэн иргэдийг зээлээ эргэн төлөх чадваргүй болсон тохиолдолд  шүүхэд хандах боломжгүй болгож, ипотекийн барьцаанд тавьсан үл хөдлөх хөрөнгөө эрх зүйн аливаа шийдвэргүйгээр шууд алдах нөхцөлтэйгээр хийгдэж байгаа талаарх асуудлыг дэвшүүлсэн байна.

Үндсэн Хуулийн Цэц үүнийг хянаж үзээд, Үл хөдлөх эд хөрөнгийн барьцааны тухай хуулийн зарим заалтууд үл хөдлөх эд хөрөнгө эзэмших эрхийн талаарх Үндсэн хуулийн заалтыг зөрчсөн гэсэн дүгнэлт гаргажээ. Үндсэн хуулинд зааснаар, үл хөдлөх хөрөнгө өмчлөх эрхийг хасах аливаа хэрэг шүүхийн шийдвэрээр дамжих ёстой байдаг аж. Тиймээс ч Цэцийн зүгээс Үл хөдлөх эд хөрөнгийн барьцааны тухай хууль нь Үндсэн хуулинд заасан хүний үндсэн эрхийн заалтыг зөрчиж байгааг мэдэгдсэн байна. Ингээд 2015 оны 12 сарын 9-нд Цэц уг хуульд нэмэлт өөрчлөлт оруулж, зөрчил арилгахыг УИХ-д уламжилсан нь Арилжааны Банкуудын Холбоог нэн даруй хөдөлгөж, ипотекийн зээлийг тодорхойгүй хугацаагаар зогсоох шийдвэр гаргахад хүргэсэн аж. Ипотекийн зээлийн тухай хуульд өөрчлөлт оруулах шаардлага байгааг Цэц бусад асуудлуудаар ч хөндөн дэвшүүлсэн юм. Банк болон банк бус санхүүгийн байгууллагуудын гаргаж буй зээл, ипотекийн зээлүүд шударга бус өрсөлдөөний эсрэг хуулийн заалтуудыг зөрчиж байна гэж Цэц үзжээ. Монголд зээл, ипотекийн үйлчилгээг арилжааны банк, ББСБ нийлсэн 17 байгууллага явуулж, ипотекийн зах зээлийн гуравны нэгээс илүү хувийг дангаараа эзэлж байдаг аж. Гэтэл шударга бус өрсөлдөөний эсрэг хуулийн 5.2-т зааснаар, зах зээлийн гуравны нэгээс дээш хувийг давамгайлан эзэлж буй аливаа худалдаа, үйлчилгээг монополь байдалтайд тооцож, үйл ажиллагааг нь зогсоохоор тусгасан байдаг байна.

Тухайлбал, арилжааны банкууд ипотекийн зээлийн хүүгээс ашиг олдог. Үүнийг УИХ-ын гишүүн С. Ганбаатар парламентад болон олон нийтэд хандан хэлсэн үгэндээ ийнхүү энгийн хүмүүсийн зовлон дээр ашиг олж буй банкуудыг “зуд болоход нохой зоолно” гэж зүйрлэсэн нь бий. Тийм ч учраас тэрээр банкуудаа одоо ломбард гэж нэрлэе гэсэн байдаг. [1] Үнэн хэрэгтээ, дотоод гадаадын олон бизнесмэн, улс төрчид Монголд банк юм уу ББСБ байгуулсан байдаг нь анхаарууштай юм.

Ипотекийн бизнесийн улс төрийн дархлаа

Банкинд ажилладаг дээр дурдсан найзын тайлбарласнаар, үндэсний томоохон компани болох “Бодь Интернэшнл” нь Голомт Банкны тодорхой хувийг эзэмшдэг ажээ. Энэ компанийг үүсгэн байгуулагч, эзэмшигч болох Лу. Болд бол УИХ-ын гишүүн, сайд юм. 2010 онд нийтлэгдсэн мэдээ энэ банкны зарим эзэмшигчдийг олон нийтэд илчилсэн боловч, ихэнх нь нууц хэвээр байна.

Банкны ажилтны үргэлжлүүлэн мэдээлснээр, Хаан Банкны эзэмшигчдийн тоонд үндэсний том компани “Таван Богд Групп” болон Японы “Савада Холдингс” (энэ компани хамгийн том хувьцаа болох 53%-ийг эзэмшдэг) зэрэг бусад компаниуд багтдаг аж. 2014 онд нийтлэгдсэн өөр нэг мэдээ банкны эздийг мөнгө хүүлэгч хэмээсэн нь буй. ХХ зууны эхэн үед өндөр хүүгээр мөнгө зээлүүлдэг байсан Манж, Хятадын зээлүүлэгчдийг энэ нэршлээр нэрлэдэг байв. Уг мэдээ “Глобал Инвэстмэнт энд Дэвэлопмэнт” нь Худалдаа Хөгжлийн Банкны хувьцааны ихэнх болох 65%-ийг эзэмшдэг болохыг илчилж, Ерөнхийлөгч асан Н. Энхбаяр, “Женко” компаний эзэн, УИХ-ын гишүүн Ж. Баттулга нар тус банкинд хувьцаатай байх магадлалтайг таамагласан байна. Эдгээр нь Монголын хамгийн том гурван банк билээ.

Дан ганц банкны мэргэжилтнүүд, сэтгүүлч нар л эдгээр банкны эздийг хэн болохыг олж тогтоож, мөнгө хүүлэгчид гэж буруутгаж байгаа биш юм. Үнэндээ өөр бусад олон хүмүүс тэдэнтэй санал нэг байдаг. Туркэд ажиллаж байсан Батбаяр хэмээх залуу Дундговь аймагт судалгаа хийж байх үед минь хүүгүй зээл олгодог Лалын банкнуудын тухай ярьж билээ. Тэрээр хэлэхдээ, Монголын төр үнэхээр л хүмүүсийг сууцаар хангаж, жижиг, дунд үйлдвэрлэлийг дэмжихийг зорьж байгаа бол, арилжааны банкуудаар мөнгө эргэлдүүлэхийн оронд,  үүн шиг зүйл л одоо хийх хэрэгтэй гэсэн юм.

Ирэх 6 сард болох парламентын сонгууль болтол хэдхэн сар үлдээд байгаа энэ нөхцөлд, ипотекийн зээл нь зүгээр л нийгмийн буюу эдийн засгийн шинж чанартай бус бөгөөд, ихээхэн улс төржсөн гэдэг нь харагдаж байна. Х. Батсуурийн хэлсэнчлэн, “Эрх баригчидын хувьд сонгууль хаяанд ирсэн нь ипотек гэх энэ асуудлыг “давуу тал” болгон ашиглах сэдлийн үндэслэл болсон аж”. Эрх барьж буй Ардчилсан намын улирдагчид Ипотекийн зээлийн тухай хуулинд нэмэлт өөрчлөлт оруулахын сацуу хүүгийн хэмжээг 8%-иас 5% хүргэж буулгав. Дараахан нь, 2016 оны 1 сард энэ мэдээ олон нийтийн талархлыг хэвлэл мэдээллээр хүлээсэн билээ. Зарим хүн сонгуулиар Ардчилсан Намын төлөө санал өгөхөө ил мэдэгдсэн бол, зарим нь энэ явдлыг түр зуурын, сонгуулийн шоу гэж харж байгаагаа илэрхийлсэн юм.

Эх сурвалж: http://www.hunnu.mn/content/75214.htm

Эх сурвалж: http://www.hunnu.mn/content/75214.htm

 

Урт хугацааны бодлого дутагдаж буй байдал

2016 оны 1 сарын 19-нд буюу 8%-ийн зээл зогссоноос 1 сар орчмын дараа, Үл хөдлөх эд хөрөнгийн барьцааны тухай хуулийн нэмэлт өөрчлөлтийг УИХ баталсан билээ. Уг хуулийн 27.1-ээр нэмэгдэн орсон заалтын дагуу,  барьцаалан зээлүүлэгч  өмчлөлөө солихыг хүссэн тохиолдолд өмч эзэмшигч нь зөвшөөрөл өгөх эрхтэй болсон ба энэ нь цорын ганц нэмэлт өөрчлөлт биш юм. Зээлийн хүүгийн хэмжээ 8%-иас 5% болж буурсан нь нийт эдийн засагт цаашдаа бодит эрсдэл авчрах алхам болжээ. Х. Батсуурь болон АНУ-ын Их сургуулийн докторант Ж. Ганбаатар [2] зэрэг зарим эдийн засагчдын хувьд, хэрэв ипотекийн зээлийг эх төлөвлөгөөнийх нь дагуу хэрэгжүүлсэн бол, үндэсний эдийн засагт ачаа болохгүйгээр, өөрийгөө санхүүжүүлээд явчих боломжтой байсан байна. Монголын эдийн засаг өнөөдөр ийм дорой байгаа нөхцөлд, ипотекийн зээлийн хүүг 3%-иар бууруулсан нь улсын эдийн засагт эргээд илүү дарамт үзүүлэх вий хэмээн Х. Батсуурь болгоомжилж байна. Түүнийхээр бол, 8%-ийн хүүгийн хэмжээ өнөөгийн эдийн засгийн хямралд нөлөөлсөн ажээ. Үүний нэг жишээ бол, Монголын төр ипотекийн зээлийг хангах үүднээс үндэсний мөнгөн тэмдэгтийг нэмэн хэвлэх шийдвэр гаргаснаас болж, инфляци 13%-д хүрч, орон сууцны үнэ тэнгэрт хадсан билээ.

Үүнтэй ижил шүүмжлэл гаргасан эдийн засагч бол Дэ Факто нэвтрүүлгийн хөтлөгч Д. Жаргалсайхан юм. Хамгийн сүүлд бичсэн нийтлэлдээ тэрээр “Цаасан мөнгө хэвлээд л улсаа хөгжүүлдэг технологи Монголд улам эрчимтэй нэвтэрч байна” хэмээн бичсэн байна. Ипотекийн зээлийн 5%-ийн хүүг тэртэй тэргүй сульдаад байгаа улсын эдийн засагт ноцтой нүүрлэх аюул гэж үзэх өөр олон эдийн засагчид байгаа байж ч магадгүй. Ийнхүү энэ асуудлаас болж улам их мөнгөн тэмдэгт хэвлэлт, улам өндөр инфляци, уул уурхайн улам хямдхан тохиролцоо, одоо байгаа 20 тэрбум ам.долларын өрөн дээр нэмээд улам их гадаад өр бий болох магадлалтай юм.

УИХ-ын дарга З. Энхболд ипотекийн зээл яагаад зогссон, яах ёстой талаар тайлбар хийж буй нь. Эх сурвалж: http://economy.news.mn/content/232023.shtml

УИХ-ын дарга З. Энхболд ипотекийн зээл яагаад зогссон, яах ёстой талаар тайлбар хийж буй нь. Эх сурвалж: http://economy.news.mn/content/232023.shtml

 

УИХ-ын дарга З. Энхболд ипотек яагаад зайлшгүй чухал болохыг тайлбарлаж буй нь. Эх сурвалж: http://sodon.mn/news/16035

УИХ-ын дарга З. Энхболд ипотек яагаад зайлшгүй чухал болохыг тайлбарлаж буй нь. Эх сурвалж: http://sodon.mn/news/16035

 

Хэвлэл мэдээллийнхэнийхээр бол, ипотекийн зээлийн хүрэлцээ, түүний буурч буй хүү нь дахиад л, орон сууцтай болохыг хүсч буй иргэд, барьсан байраа зарах гэж ядаж буй барилгын компаниуд болон ипотекийн зээлийн хүүгээс асар их ашиг олж буй арилжааны банкуудын хэрэгцээг хангах учиртай аж. Энэ бодлогыг баталсан нь үндэсний эдийн засагт эргээд учруулах магадлалтай хор хохиролыг шийдэхэд хэрэг болохгүй юм. Ингээд энэ бүхний дотор нийгэм, улс төр, эдийн засгийн хувьд  найдвартай хамгаалалтанд оршиж, байнгын ашиг олж буй хэсэг бол, гадаадын хөрөнгө оруулагчид болон Монголын олигархийн эзэмшилд буй арилжааны банкууд юм. Тэд чухамдаа нэгдүгээрт, иргэдийг сууцжуулах нийгмийн хэрэгцээ; хоёрдугаарт, ирэх сонгуулиар санал авахын тулд олон нийтийн шаардлагад нийцүүлэн гаргаж буй улс төрийн шийдвэр; гуравдугаарт, зээлийн зогсолтгүй ноёрхол, монопольчлолд автсан санхүүгийн тогтолцоогоор тус тус баттай хамгаалуулан оршиж байна.

Ингээд, хэдэн асуулт үлдэж буй нь: Ипотекийн зээлд өөрчлөлт хийсний цаадах бодлого нь юу байв? Яагаад түүнийг зогсоов? Иргэний үндсэн эрх зөрчигдөж буй болон улсын эдийн засаг дахь монопольчлолын тухай  Үндсэн Хуулийн Цэцийн гаргасан шийдвэрээс болов уу? Эсвэл, энэ нь улс төрөөр дэмжүүлэн,  давамгай байдалд оршин буй бизнесийн эсрэг, шударга өрсөлдөөний тусын тулд хийсэн жинхэнэ тэмцлийн үр дүн байв үү? Аль эсвэл, томоохон бизнесийн эзэд, тэдний улс төрийн хэлхээтнүүдийн хоорондох улс төрийн зөрчилдөөнөөс болов уу? Ипотекийн зээлийн 5%-ийн хүү нь сонгуулиас өмнө олон нийтийн дэмжлэг авах гэсэн улс төрийн түр зуурын бас нэг тоглолт уу? Улс төрийн адармаатай энэ уур амьсгалд, улсын эдийн засгийн урт хугацааны сонирхлыг авч үзэж байгаа нь яг хэн бэ?

5%-ийн болон 8%-ийн хүүтэй ипотекийн зээлийн нуралтад дайвалзан буй Монголын банкууд. Эх сурвалж: http://www.trends.mn/n/4709 (Original source: Modkraft)

5%-ийн болон 8%-ийн хүүтэй ипотекийн зээлийн нуралтад дайвалзан буй Монголын банкууд. Эх сурвалж: http://www.trends.mn/n/4709 (Original source: Modkraft)

 

[1] Дэлгэрэнгүй мэдээллийг дараах холбоосоор орж авч болно: https://www.facebook.com/ganbaatar.sainkhuu/videos/1089739141060523/?theater

https://www.facebook.com/ganbaatar.sainkhuu/videos/1089540537747050/?theater

“Соёлжсон ломбард”-ын талаар дараах холбоосоор орж уншиж болно: http://www.fact.mn/204265.html

[2] 2016 оны 1 сард Жамбалын Ганбаатартай хийсэн Рэбэкка Эмпсон, Д. Бум-Очир нарын Скайп ярилцлага.